Dans un marché immobilier en constante évolution, l’activité de marchand de biens représente une opportunité professionnelle attrayante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier de manière active. Ce métier, qui consiste à acheter des biens immobiliers pour les revendre après valorisation, offre une grande liberté entrepreneuriale et des perspectives de rentabilité intéressantes. Que vous soyez un professionnel en reconversion ou un investisseur désireux de structurer votre approche, la formation adéquate est essentielle pour maîtriser les multiples facettes de cette activité.
Marchand de biens : définition
Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers (appartements, maisons, immeubles, terrains, locaux commerciaux) dans le but de les revendre avec une plus-value, généralement après avoir effectué des travaux de rénovation ou de transformation. Cette activité commerciale s’inscrit dans une logique d’investissement à court ou moyen terme, contrairement à l’investissement locatif qui vise plutôt le long terme.
Le marchand de biens tire ses revenus de la marge réalisée entre le prix d’achat (auquel s’ajoutent les coûts des travaux et les frais annexes) et le prix de revente du bien. Sa réussite repose sur sa capacité à identifier des opportunités, à évaluer correctement le potentiel de valorisation d’un bien et à maîtriser les coûts et les délais des travaux entrepris.
Cette profession combine plusieurs compétences : une connaissance approfondie du marché immobilier, une expertise technique en matière de rénovation, des compétences commerciales et une maîtrise des aspects juridiques et fiscaux spécifiques à ce statut.
Les différences entre marchand de biens et agent immobilier
Bien que ces deux métiers évoluent dans le secteur immobilier, ils présentent des différences fondamentales.
Rôle et nature de l’activité
- Le marchand de biens est un investisseur qui achète et revend des biens en son nom propre. Il prend un risque financier et engage ses propres fonds dans les opérations.
- L’agent immobilier est un intermédiaire qui met en relation vendeurs et acheteurs. Il ne devient jamais propriétaire des biens qu’il propose et perçoit une commission sur les transactions qu’il facilite.
Statut juridique et réglementation
- Le marchand de biens exerce sous un statut commercial (entreprise individuelle, SARL, SAS, etc.) et est soumis à la réglementation commerciale.
- L’agent immobilier doit détenir une carte professionnelle délivrée par la CCI et est soumis à la loi Hoguet qui réglemente strictement sa profession.
Compétences requises
- Le marchand de biens doit maîtriser l’évaluation des biens, la gestion de travaux, le financement et la fiscalité immobilière.
- L’agent immobilier se concentre davantage sur la prospection, la négociation et les aspects juridiques des transactions.
Risques financiers
- Le marchand de biens supporte l’intégralité du risque financier lié à ses opérations.
- L’agent immobilier ne prend pas de risque financier direct sur les biens, son risque est plutôt commercial (temps investi sans garantie de vente).
Ces différences fondamentales expliquent pourquoi la préparation et la formation sont particulièrement importantes pour qui souhaite devenir marchand de biens.
Quelles formations suivre ?
Quel diplôme est nécessaire pour devenir marchand de biens ?
Contrairement à certaines professions immobilières comme l’agent immobilier, aucun diplôme spécifique n’est légalement requis pour exercer l’activité de marchand de biens. Cette accessibilité théorique ne doit cependant pas faire illusion : la réussite dans ce métier exige des connaissances pointues et une préparation solide.
Plusieurs parcours de formation peuvent constituer une base intéressante :
- Formation en immobilier : BTS Professions immobilières, licences professionnelles en immobilier
- Formation en droit : particulièrement en droit immobilier et droit fiscal
- Formation en gestion, commerce ou finance : pour maîtriser les aspects économiques et commerciaux
- Formation dans le bâtiment : pour mieux appréhender les aspects techniques des travaux
Au-delà de ces formations initiales, il est vivement recommandé de suivre une formation professionnelle spécialement conçue pour les futurs marchands de biens.
Eurobail Formation propose des programmes spécifiquement adaptés à cette activité :
- Formation complète “Devenir Marchand de Biens” : ce programme de 140 heures couvre l’ensemble des compétences nécessaires, de la recherche de biens à la revente en passant par le financement et la gestion des travaux.
- Module spécialisé “Fiscalité du Marchand de Biens” : formation approfondie sur les aspects fiscaux, essentiels à la rentabilité des opérations.
- Formation “Financement des opérations de Marchand de Biens” : pour maîtriser les stratégies de financement adaptées à cette activité.
Ces formations combinent généralement des cours théoriques et des études de cas pratiques, permettant aux participants d’acquérir rapidement les compétences opérationnelles nécessaires.
Quelles sont les compétences essentielles à acquérir ?
Pour réussir en tant que marchand de biens, plusieurs compétences sont indispensables.
Compétences techniques et immobilières :
- Maîtrise de l’évaluation immobilière et capacité à détecter le potentiel d’un bien
- Connaissance des techniques de construction et de rénovation
- Compréhension des documents d’urbanisme et des contraintes réglementaires
- Capacité à estimer justement le coût des travaux
Compétences juridiques et fiscales :
- Connaissance du droit immobilier et des contrats
- Maîtrise de la fiscalité spécifique au marchand de biens
- Compréhension des différentes structures juridiques possibles (SCI, SARL, etc.)
- Maîtrise des démarches administratives liées aux transactions immobilières
Compétences financières et commerciales :
- Élaboration et analyse de business plans
- Négociation à l’achat et à la vente
- Maîtrise des techniques de financement
- Gestion de trésorerie et planification financière
Compétences en gestion de projet :
- Coordination des différents intervenants (architectes, artisans, etc.)
- Planification et suivi de chantier
- Gestion des délais et des budgets
- Résolution de problèmes
La formation professionnelle proposée par Eurobail Formation permet d’acquérir méthodiquement ces compétences à travers des modules spécifiques, combinant théorie et mises en situation pratiques.
Où et comment exercer ce métier ?
L’activité de marchand de biens peut s’exercer sous différentes formes et dans divers contextes.
Statut juridique :
- Entreprise individuelle : option simple pour débuter, mais avec une responsabilité illimitée
- EURL/SARL : structure adaptée pour une activité régulière, limitant la responsabilité au capital investi
- SAS/SASU : forme flexible et évolutive, adaptée aux projets ambitieux
- Société civile immobilière (SCI) : plus rarement utilisée seule pour cette activité, mais parfois combinée à d’autres structures
Zones géographiques : La rentabilité de l’activité varie considérablement selon les territoires. On distingue :
- Les zones tendues (grandes métropoles) : transactions rapides mais marges souvent réduites en raison des prix élevés
- Les villes moyennes dynamiques : bon compromis entre fluidité du marché et potentiel de marge
- Les zones rurales ou en revitalisation : opportunités d’achat à bas prix, mais revente parfois plus longue
Types de biens : Le marchand de biens peut se spécialiser par type de bien :
- Résidentiel : appartements, maisons individuelles
- Immeubles entiers : pour la division ou la réhabilitation complète
- Locaux commerciaux ou professionnels : bureaux, commerces, entrepôts
- Terrains : division parcellaire, aménagement
Modes d’exercice :
- À temps plein : pour une activité professionnelle principale
- En complément d’une autre activité : pour démarrer progressivement
- En association : pour mutualiser compétences et capacités financières
Pour débuter, il est souvent recommandé de commencer par des opérations simples dans un marché que l’on connaît bien, puis d’élargir progressivement son champ d’action à mesure que l’expérience s’accroît.
La réglementation spécifique à la profession
L’activité de marchand de biens est encadrée par plusieurs dispositions réglementaires qu’il est essentiel de maîtriser.
Statut fiscal :
- Imposition des bénéfices : selon la forme juridique choisie (IR ou IS)
- TVA : régime spécifique avec possibilité d’exonération sous certaines conditions
- Droits de mutation : régime de faveur permettant de réduire les droits d’enregistrement (article 1115 du CGI) sous engagement de revente dans les 5 ans
- Plus-values professionnelles : taxation selon le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Obligations administratives :
- Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
- Déclaration d’activité auprès du service des impôts
- Tenue d’une comptabilité commerciale
- Respect des obligations fiscales déclaratives spécifiques
Réglementations liées aux travaux :
- Respect des règles d’urbanisme et obtention des autorisations nécessaires
- Conformité aux normes de construction et de sécurité
- Obligation d’information lors de la revente (diagnostics techniques, etc.)
Assurances professionnelles :
- Responsabilité civile professionnelle
- Garantie décennale pour certains travaux
- Assurance dommage-ouvrage en cas de travaux importants
La maîtrise de ces aspects réglementaires est cruciale pour sécuriser les opérations et optimiser leur rentabilité. Les formations d’Eurobail Formation accordent une attention particulière à ces aspects juridiques et fiscaux qui font souvent la différence entre un projet réussi et un échec.
Nos conseils pratiques pour réussir en tant que marchand de biens
Pour maximiser vos chances de succès dans cette activité exigeante, voici quelques recommandations essentielles.
Avant de se lancer :
- Se former sérieusement auprès d’organismes spécialisés comme Eurobail Formation
- Constituer un réseau professionnel (agents immobiliers, notaires, artisans, etc.)
- Préparer un business plan détaillé et réaliste
- Sécuriser ses sources de financement
- Commencer par une opération à sa portée pour acquérir de l’expérience
Pour la recherche de biens :
- Définir une stratégie claire et un secteur géographique précis
- Diversifier ses sources d’information (annonces, réseaux, ventes aux enchères, etc.)
- Développer une méthode d’évaluation rapide mais fiable
- Apprendre à détecter le potentiel caché d’un bien
- Ne pas céder à la précipitation malgré la pression concurrentielle
Pour la gestion des travaux :
- Établir des devis précis avant l’achat
- Prévoir une marge de sécurité sur les coûts et les délais
- Sélectionner rigoureusement les entreprises intervenant sur le chantier
- Assurer un suivi régulier des travaux
- Documenter l’avancement pour faciliter la revente
Pour la revente :
- Soigner la présentation du bien (home staging, photos professionnelles)
- Fixer un prix cohérent avec le marché
- Préparer un dossier de vente complet et transparent
- Diversifier les canaux de commercialisation
- Ne pas sous-estimer l’importance de la négociation finale
Ces conseils, issus de l’expérience de professionnels reconnus, sont approfondis lors des formations d’Eurobail Formation à travers des études de cas concrets et des retours d’expérience.
Les perspectives d’emploi et les évolutions professionnelles
L’activité de marchand de biens offre diverses perspectives d’évolution professionnelle.
Développement de l’activité :
- Augmentation progressive du volume et de la taille des opérations
- Diversification des types de biens traités
- Élargissement géographique
- Constitution d’une équipe (assistants, responsables de travaux, etc.)
Évolutions vers des métiers connexes :
- Promotion immobilière : développement de programmes neufs
- Lotissement : aménagement et division de terrains
- Gestion de patrimoine immobilier
- Conseil en investissement immobilier
Perspectives du marché : Le marché immobilier, bien que cyclique, offre constamment des opportunités pour les professionnels bien formés et adaptables.
Les tendances actuelles favorisent notamment :
- La rénovation énergétique des bâtiments
- La transformation de bureaux en logements
- La revitalisation des centres-villes moyens
- L’adaptation des logements au vieillissement de la population
Ces évolutions du marché créent régulièrement de nouvelles niches pour les marchands de biens capables d’anticiper les besoins et d’adapter leur offre.
Pourquoi choisir Eurobail Formation comme centre de formations ?
Eurobail Formation s’est imposé comme une référence dans la formation aux métiers de l’immobilier, et particulièrement dans le domaine du marchand de biens, pour plusieurs raisons.
Expertise et spécialisation :
- Programmes de formation spécifiquement conçus pour l’activité de marchand de biens
- Formateurs expérimentés, issus du terrain et encore en activité
- Contenus régulièrement mis à jour pour refléter les évolutions réglementaires et les tendances du marché
Approche pédagogique pragmatique :
- Formation orientée résultats avec de nombreux cas pratiques
- Outils et méthodes directement applicables
- Accompagnement personnalisé selon les projets des participants
- Suivi post-formation pour faciliter le démarrage de l’activité
Modules adaptés à tous les profils :
- Formations pour débutants sans expérience immobilière
- Modules de perfectionnement pour les professionnels du secteur
- Formations courtes thématiques pour approfondir des aspects spécifiques
- Possibilité de parcours à la carte selon les besoins
Reconnaissance professionnelle :
- Certifications reconnues par les professionnels du secteur
- Réseau d’anciens élèves actifs dans l’immobilier
- Partenariats avec des acteurs clés de l’écosystème immobilier
